Ціни на нерухомість продовжують зростати, незважаючи на військову ситуацію: які перспективи ринку?

Здавалося, що внаслідок війни ціни на нерухомість в Україні повинні знижуватися.

Втім вартість осель на ринку нерухомості лише зростає, особливо в більш безпечних регіонах країни. Пише korrespondent.net. Про це повідомляють Контракти.UA.

Якщо розглядати ситуацію в цілому, то ключовими факторами, що визначають ринок нерухомості в Україні, є воєнний стан і економічні умови. На ринок також суттєво впливають державні програми "єОселя" та "єВідновлення", а також стабільність їх фінансового забезпечення.

Ще один суттєвий аспект - це фінансові можливості населення. Чим більше вони будуть знижуватися через підвищення цін, податків і інфляційні процеси, тим важче українцям стане придбати власне житло.

Інформаційний контекст значно впливає на поведінку як покупців, так і продавців. Коли новини є позитивними і спокійними, більше людей готові інвестувати у нерухомість. Це особливо стосується інвесторів, які прагнуть вигідно вкласти свої кошти. Натомість, ті, хто шукає житло для власного проживання, зазвичай орієнтуються не на інформаційний фон, а на такі фактори, як доступність державних програм, ринкові ціни та пропозиції.

З особливостей: після початку війни українці почали віддати перевагу житлу на нижніх поверхах, а також газифікованим будинкам. Важливим критерієм є наявність поряд укриття, каже експертка з нерухомості Олена Бондарук в розмові з РБК-Україна.

Вона зазначає, що внаслідок недостатньої кількості пропозицій на вторинному ринку житла спостерігається зростання інтересу до новобудов. Серед останніх тенденцій забудовники почали пропонувати квартири з готовим оздобленням, оскільки на них існує великий попит — таке житло швидше розкуповується, відзначає Бондарук.

На ринку з'явилася ще одна цікава пропозиція – оренда квартир із можливістю викупу, зазначила експертка. Це означає, що житло можна придбати, сплативши невелику суму на початку, а решту вартості розподілити на кілька платежів, при цьому щомісяця сплачуючи оренду.

А експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрій Піта у коментарі УНІАН наголошує: зараз настав період, коли саме покупець може диктувати правила. Особливо, якщо має вільні кошти та не залежить від іпотеки чи держпрограм. Можна домовлятися про ціну - і в багатьох випадках суттєво, підкреслив Піта.

Експерт додав, що власники часто готові до знижок, особливо якщо їм терміново потрібні гроші. І навпаки, продавець сьогодні має менше простору для маневру.

Відповідно до інформації, наданої Державною службою статистики, у першому кварталі 2025 року загальний рівень зростання цін на нерухомість склав 3,9%. Водночас, новобудови за цей час подорожчали на 4,3%, тоді як вторинний ринок зріс у ціні на 3,6%.

За рік (у порівнянні з цінами 1 кварталу 2024 року) подорожчання квартир становило 11,2%: вартість первинки збільшилась на 14,8%, а вторинки - на 9,3%.

Видання ЛУН повідомляє, що в першому кварталі 2025 року 1-кімнатні квартири зростали в ціні трохи швидше, ніж 2- та 3-кімнатні. За три місяці "одинички" подорожчали на 4,4%, тоді як 2- і 3-кімнатні квартири показали приріст у 4,2%.

На вторинному ринку в першому кварталі найвищий приріст вартості був зафіксований в сегменті 1- та 3-кімнатних квартир - вони подорожчали на 3,7%. А 2-кімнатні за цей період додали 3,5%.

Аналітики ЛУН повідомляють, що на даний момент найвищу середню вартість мають однокімнатні квартири у столиці України. Зараз їхня ціна складає $65 тисяч, що на 6% більше в порівнянні з піврічною давниною. Київські "одинички" знову стали найдорожчими в країні, перевищивши середню вартість однокімнатних квартир у Львові, де ціни коригувалися до $64,9 тисяч.

Згідно з даними ЛУН, за останні шість місяців середні ціни на однокімнатні квартири в Україні демонстрували зростання, навіть у містах, що знаходяться поруч з фронтом та піддаються інтенсивним обстрілам. Наприклад, у Сумах за півроку ціни на однокімнатні квартири підвищилися на 15% і досягли $23 тисяч. У Дніпрі та Одесі цей показник зріс на 13%, досягнувши $35 тисяч та $42,8 тисяч відповідно. У Харкові ж однокімнатні квартири в середньому подорожчали на 10%, до $22 тисяч за шість місяців.

Згідно з інформацією, наданою ЛУН, ціни на 2-кімнатні квартири продовжують зростати по всій Україні. Найзначніший приріст у відсотках за останні шість місяців спостерігається в Харкові (+17%), Одесі (+13%), а також у Рівному та Чернівцях (+12%). Що стосується лідерів за вартістю, то Київ залишається на вершині з середньою ціною 100 тисяч доларів за двокімнатну квартиру, за ним йде Львів з показником 92,5 тисячі доларів, а Ужгород займає третє місце з вартістю 87,5 тисячі доларів за "двушку".

Середня ціна на трикімнатні квартири також демонструє зростаючу тенденцію: їх вартість підвищується практично в усіх регіонах України. Наприклад, у Києві ціна на 3-кімнатні квартири досягла $150 тисяч, що на 9% більше в порівнянні з піврічною давністю, тоді як в Ужгороді вона склала $110 тисяч (+5% за той же період). Водночас у Львові середня вартість трикімнатних квартир залишилася практично на рівні піврічної давності і становить близько $116 тисяч.

За півроку найбільш суттєво зросла вартість трьохкімнатних квартир у Харкові (+17%), Вінниці (+13%) та Одесі (+11%).

Згідно з інформацією від порталу DIM.RIA, у травні 2025 року спостерігалося підвищення цін на квартири в новобудовах у більшості областей України. Проте, незабаром ринок нерухомості вступить у новий етап зростання цін. Літні місяці обіцяють бути активними з точки зору підвищення попиту та вартості, зокрема на первинному ринку. Водночас вторинний ринок залишається привабливим вибором для тих, хто бажає оперативно заселитися.

За прогнозами керуючого партнера групи DIM Олександра Насіковського, минулого року ціни на бізнес- і преміумклас зросли на 10-15%, а в сегменті "комфорт" - до 10%. У 2025-му ж можна очікувати ще один стрибок на рівні 10-15%.

Згідно з думкою експерта у сфері нерухомості Вікторії Берещак, у 2025 році ми можемо спостерігати підвищення цін на первинному ринку житла приблизно на 15%, якщо ситуація в країні покращиться. Це зростання зумовлене підвищенням вартості будівельних матеріалів, що, в свою чергу, позначається на остаточній ціні квартир.

Ситуація на вторинному ринку нерухомості буде визначатися внутрішніми міграційними процесами. У великих містах можливе зростання вартості житла.

Отже, для тих, хто розглядає можливість придбання нерухомості на вторинному ринку, цей рік може виявитися вдалим моментом для здійснення вигідних угод, хоча в середньостроковій перспективі прогнозується підвищення цін.

За словами Берещака, інтерес до нерухомості продовжить залишатися на низькому рівні через нестабільність платоспроможності серед населення. У зв'язку з цим, інвесторам слід бути готовими до певної міри невизначеності на ринку.

Аналітики також формують прогнози щодо періоду після завершення війни. На даний момент відзначається, що ринок нерухомості зазнав збитків, які перевищують $60 млрд. Окрім цього, в країні починає відчуватися нестача житла, оскільки забудовники не готові інвестувати в нові проєкти.

"На сьогодні ми спостерігаємо стратегічний брак житлових приміщень. Коли конфлікт завершиться, люди почнуть повертатися, і виникне нагальна потреба вирішити питання їхнього житла," - цитує Delo.ua засновника ІТ-компанії M4U Володимира Даниленка на Business Wisdom Summit 2025.

За його словами, на первинному ринку нерухомості вже під час пандемії розпочалося суттєве уповільнення, а з 2022 року ринок почав поступово занепадати.

Що стосується цін на житло, до війни вони підігрівалися зі швидкістю 15%, 20%, 25%, але під час війни навіть в умовах нестабільного курсу ціни зацементувались - у 2024 році ціни в середньому коригувалися на рівні 5-6%, у доларах дещо знизилися.

На переконання Даниленка, у випадку закінчення війни та повернення людей до України, багатьом з них житла не знайдеться. А ринок нерухомості дуже інерційний і за місяць він не вирішить ці проблеми. Тому ціни на житло після війни однозначно зростатимуть.