Земельний банк і оптимізація управління державними активами: ключові моменти щодо суборенди сільськогосподарських земель в Україні.

На початку жовтня 2024 року в Україні розпочалась перша фаза аукціонів з суборенди державних сільськогосподарських земель в рамках програми "Земельний банк", ініційованої Фондом державного майна України. До кінця року було проведено більше 200 онлайн-аукціонів у різних регіонах країни. Сьогодні ми можемо ознайомитися з первинними результатами цієї нової ініціативи, яка має на меті забезпечити аграріям доступ до ринку державних сільгоспземель через електронні аукціони в системі "Прозорро.Продажі". Розглянемо, як функціонує цей процес.

Ідея створення єдиного державного земельного банку виникла ще до початку повномасштабного вторгнення, коли проблема низької ефективності використання сільськогосподарських земель, занедбаності державних ділянок та домінування тіньового ринку оренди стала особливо актуальною. Сьогодні, на порозі четвертого року війни, перспектива щорічного поповнення бюджету на мільярди гривень завдяки прозорій і конкурентній суборенді державних земель стала основним стимулом для реалізації ідеї "Земельного банку".

Досі державними земельними ділянками сільгосппризначення розпоряджаються сім установ: Національна академія наук України, Мінекономіки, Міносвіти, Міноборони, Пенітенціарна служба, Держлісагентство та безпосередньо Фонд держмайна. Після ухвалення нової законодавчої бази, а саме 一 Закону 3272-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення державної власності" та Розпорядження Кабміну № 541-р "Про вилучення і передачу земельних ділянок у постійне користування без зміни цільового призначення", 一 новим орендарем державних сільгоспземель стало ТОВ "Держзембанк", яке на 100% належить державі.

Тепер замість 1% від нормативно-грошової оцінки орендна ставка "Державного земельного банку" за користування державними сільгоспземлями становить 12%, з яких 90% стартової ціни оренди будуть спрямовані до державного бюджету й 10% -- до місцевих бюджетів.

У перший місяць функціонування "Держзембанку" в рамках системи "Прозорро.Продажі" було проведено 93 аукціони, на яких було представлено 4 695 гектарів земельних ділянок. Фінальна сума виграшних ставок за результатами цих торгів склала 139 мільйонів гривень на рік, без урахування ПДВ. Останні аукціони проходили в Житомирській, Кіровоградській, Хмельницькій та Вінницькій областях. Загальна площа земель, які були запропоновані на торгах у цих областях, становила близько 430 гектарів, а під час аукціонів їхня вартість зросла в середньому в 9,3 разу.

Як працюють нові онлайн-аукціони, хто може взяти в них участь і в чому переваги "Земельного банку" для фермерів, громадськості та держави загалом 一 розбираємося далі.

Мотивації для заснування "Земельного банку"

Ідея створення земельного банку обговорювалася ще в 2012 році, коли був підготовлений законопроєкт, що пропонував заснування "Державного земельного банку" та передачу державних земель до його статутного капіталу. Проте, через політичні суперечки в парламенті, депутати спочатку ухвалили цей закон, а потім, у тому ж році, постановою скасували результати голосування, внаслідок чого проект залишився нерозв’язаним.

Ідеї передували гучні та численні корупційні скандали з тіньовим використанням державних сільгоспземель, на чому збагачувалося керівництво установ, які цими землями розпоряджалися. Нині постало питання виведення у прозоре управління державних земель, прибуток від яких будуть отримувати передусім державний і комунальні бюджети, а не окремі управлінці. Крім того, прозоре управління має передбачати і відкритий доступ населення до відомостей про всі державні сільськогосподарські ділянки.

На сьогоднішній день держава має в розпорядженні близько 806 тисяч гектарів сільськогосподарських земель в Україні. З цієї площі 386 тисяч гектарів управляються Фондом державного майна України, 277 тисяч гектарів належать Національній академії аграрних наук, майже 100 тисяч гектарів контролюються Міністерством юстиції та Міністерством освіти. Крім того, центральні органи виконавчої влади, зазначені раніше, займаються ще 40 тисячами гектарів. Відсутність чіткої координації та прозорих механізмів управління державними землями призводила до появи несанкціонованих схем, які дозволяли незаконно відчужувати земельні ділянки або передавати їх у безкоштовне постійне користування.

Спочатку державні органи передають земельні ділянки в оренду підприємству ТОВ "Держзембанк", яке повністю контролюється державою і було створене на базі колишнього Державного підприємства "Фонд аграрних інвестицій". Це підприємство, в свою чергу, організовує аукціони для продажу прав на суборенду цих ділянок. Зазвичай стартова ціна суборенди становить 12% від нормативної грошової оцінки землі, а термін суборенди може варіюватися: до 14 років для однорічних культур і до 25 років для багаторічних. Такий підхід забезпечує прозорість та конкурентність у використанні державних земель сільськогосподарського призначення, а також надає фермерам можливість планувати відповідальне і довгострокове використання землі.

З прийняттям нового законодавства, що регулює процес суборенди державних сільськогосподарських земель, контроль за вартістю їх використання було скасовано. Тепер ціни формуються ринком, з урахуванням чесної конкуренції серед аграріїв, які прагнуть отримати в оренду державні сільгоспземлі через "Земельний банк".

Запуск "Земельного банку" передбачає важливу умову: забезпечення рівних можливостей та прозорих умов для всіх учасників аукціонів на державній онлайн-платформі "Прозорро.Продажі", зокрема, для дрібних аграріїв. Для досягнення цієї мети аукціони проводитимуться поетапно, не більше ніж п'ять одночасно. Це дозволить зменшити навантаження на невеликі агрокомпанії, які не завжди мають достатні ресурси або можливості для підготовки документів на суборенду.

Сьогодні фізичні та юридичні особи, які мають намір брати участь у нових аукціонах на платформі "Прозорро.Продажі", можуть долучитися до процесу довгострокової суборенди земель. Для цього їм необхідно:

На офіційному веб-сайті проєкту "Земельний банк" ви знайдете детальну покрокову інструкцію щодо участі в торгах.

Які виклики допоможе подолати "Земельний банк"?

Всі отримувачі вигоди від суборенди державних сільськогосподарських земель можуть бути умовно розділені на дві основні групи:

Фермери і агропідприємства, а також особи, які тільки розглядають можливість започаткування агробізнесу;

-- Державний бюджет і територіальні громади.

Реалізація проєкту "Земельний банк" приносить в основному вигоду державному бюджету. Окрім того, місцеві громади отримують додаткові надходження до своїх бюджетів завдяки прозорим аукціонам, які сприяють зростанню вартості суборенди земельних ділянок.

Однією з важливих функцій ТОВ "Держзембанк" є розробка та управління централізованою базою даних, що включає всі державні землі сільськогосподарського призначення. Ця інформаційна система дозволяє землевласникам і орендарям оперативно знаходити доступні земельні ділянки та отримувати всю необхідну інформацію для ухвалення рішень про їх суборенду.

Інтерактивна карта, що працює у зв'язці з платформою "Прозорро.Продажі", автоматично оновлює інформацію про ділянки, які передаються в суборенду. Це дозволяє користувачам завжди мати доступ до актуальних даних. На даний момент карта демонструє 100 тисяч гектарів у 20 областях України, які вже підготовлені до проведення аукціонів. Таким чином, кожен потенційний орендар має можливість вибрати відповідну ділянку та належно підготуватися до аукціону.

На інтерактивній мапі завдяки кольоровим фільтрам можна побачити статус державної ділянки:

Користувачі мають можливість вибрати конкретну територію, район чи громаду, щоб переглянути площу, початкову вартість та актуальний етап аукціону тощо.

"Земельний банк" грає важливу роль у забезпеченні прозорості у сфері землекористування в Україні, що, в свою чергу, підвищить привабливість країни для інвесторів. Поліпшення умов доступу до земель сприятиме залученню додаткових інвестицій у аграрний сектор та розвиток сільської інфраструктури, що є ключовим фактором для наших партнерів — детінізація державних сільгоспземель.

Майбутнє "Земельного банку"

Зараз у ТОВ "Державний земельний банк" прогнозують потенційні надходження до бюджету у розмірі 8 млрд грн/рік.

За його словами, перспективи проєкту є надзвичайно широкими, і це, зокрема:

Однак, резюмуючи, Олексій Соболев зізнається, що запуск "Земельного банку" був тривалим і непростим процесом, та попереду ще багато роботи з парламентарями й урядовцями. Останніми роками зроблено чимало -- поступово змінили нормативні акти, здійснили облік сільгоспземель, ухвалили профільний закон, внесли зміни до Податкового кодексу, запустили земельну реформу і, зрештою, -- створили систему прозорих і відкритих онлайн-аукціонів "Прозорро.Продажі", які гарантують рівні умови торгів для кожного.

"Практично всі аукціони за кількома винятками були успішними, аграрії продемонстрували великий попит на запропоновані ділянки. Прозорість процесу стимулювала залучення до торгів 283 підприємців -- саме такою була кількість унікальних учасників аукціонів за перший місяць. Це лише початок і попереду ми очікуємо ще сотні успішних аукціонів і суми доходів від суборенди, які вимірюватимуться мільярдами гривень", -- наголошує перший заступник міністра економіки України.

Наступним кроком у розвитку проєкту "Земельний банк" стане формування нових державних суб'єктів, які матимуть завдання з управління сільськогосподарськими угіддями. Ці суб'єкти отримають в оренду державні землі на термін до 50 років і займуться підготовкою всіх необхідних документів.

Після цього земельні наділи будуть передані в суборенду агропідприємствам через прозорі онлайн-аукціони на платформі "Прозорро.Продажі". Це створить рівні умови для аграріїв з усіх куточків України, дозволяючи їм активно брати участь в аукціонах та сприяючи розвитку аграрної галузі за рахунок залучення нових інвестицій.

Очікується, що впровадження даного етапу проєкту призведе до зростання фінансових надходжень до державного та місцевих бюджетів, підвищення ефективності використання земельних ресурсів, а також до створення нових робочих місць у сільських районах. Окрім цього, це матиме позитивний вплив на розвиток місцевих громад та покращення інфраструктури в аграрних зонах.