Оновлений підхід до оренди житла в Україні: особливості моделі build-to-rent

Попит на високоякісну орендну нерухомість в Україні вже стабільно існує: середній термін здачі квартири становить близько семи днів, а прибутковість у деяких містах досягає 9-10%. Проте ринок залишається роздрібним, і концепція build-to-rent поки що не має чітко визначеного правового статусу.

Орендні ціни на житло в Україні залишаються на високому рівні: в середньому квартири здають протягом тижня, а в деяких містах доходи досягають 9-10%. У колонці для медіа про фінанси КОШТ обговорюється, що Україні необхідно для розвитку нового формату житла "під оренду" — build-to-rent.

Сьогодні в Україні ринок оренди житла залишається фрагментованим: тисячі приватних власників самостійно пропонують свої квартири. Це створює для орендарів широкий спектр якості житла та рівня обслуговування, а для інвесторів перетворюється на ще один невеликий бізнес, що вимагає пошуку орендарів, виконання дрібних ремонтів та укладання угод.

Build-to-rent функціонує по-іншому. Будівля розробляється з самого початку з акцентом на тривалу оренду, а всі аспекти управління передаються в руки професійної управлінської компанії. У багатьох країнах це вже визнаний інституційний сегмент ринку нерухомості, тоді як в Україні цей формат ще не здобув такого статусу.

Скільки приносить оренда та як вона впливає на ціни

Згідно з британськими дослідженнями, на які посилається автор статті, наявність єдиного оператора та спільної інфраструктури в житлових комплексах забезпечує орендодавцям можливість отримувати на 11-15% більше від орендної плати, порівняно з аналогічними квартирами, які здають приватні власники в тому ж районі. Це свідчить про те, що така модель може суттєво підвищувати доходи з кожного квадратного метра.

В Україні прибутковість від житлової нерухомості коливається в межах 8-12%. Проте кінцевий результат визначається такими факторами, як вартість об'єкта, ставки оренди, рівень пустуючих приміщень та витрати на управління. Саме тому в BTR враховують не лише ціну квадратного метра, але й термін перебування орендарів, а також ефективність роботи управляючої компанії.

Що потрібно для масштабування формату

Головна проблема -- відсутність інфраструктури ринку, а не попиту. Build-to-rent в українському законодавстві не має окремого правового статусу, тому девелопери працюють у тому самому полі, що й усі інші, без спеціальних стимулів чи правил. Інвестор, який вкладає кошти в актив на 10-20 років, потребує визначеності.

Перший етап у цій сфері вже завершено: у червні 2025 року почав діяти закон № 7508, що регулює державно-приватне партнерство у сфері житлового будівництва. Згідно з цим законом, місцева влада забезпечує земельні ділянки та надає підтримку в отриманні необхідних дозволів, тоді як приватні забудовники займаються будівництвом. Частина отриманих квартир передається громаді, а інші продаються за ринковими цінами.

Звідки брати гроші на нові будинки

Фінансування житлового будівництва з боку банків на початкових етапах майже не існує: згідно з даними Міністерства розвитку, кредити, видані девелоперам, складають приблизно 1% від загального обсягу банківських портфелів. У зв'язку з цим, більшість витрат забудовники покривають за рахунок власних коштів, що суттєво обмежує кількість проектів, які можна реалізувати одночасно.

Сектор нерухомості міг би отримати значний імпульс для розвитку завдяки REIT-фондам — інвестиційним фондам, які акумулюють капітал від інвесторів шляхом продажу часток. За даними Nareit, у США більше 150 мільйонів людей інвестують у ринок нерухомості саме через ці фонди. В Україні ж спостерігається нестача таких інститутів, оскільки спеціальне законодавство для них відсутнє; наразі функціонує лише закон "Про інститути спільного інвестування".

Які переваги отримають орендарі та яка буде ціна на житло?

Для міст професійна орендна нерухомість відкриває можливості для створення нового житлового фонду, який може слугувати доступним житлом для оренди. Це особливо актуально в умовах зростання чисельності переселенців, молодих фахівців та осіб, які не мають можливості або бажання придбати квартиру. Зниження перешкод для приватних інвестицій, на думку авторки, сприяло б містам у забезпеченні доступності житла, що в свою чергу дозволило б уникнути ситуацій, коли витрати на оренду поглинають значну частину бюджету молодих сімей.

Надія Рибакова, комерційна директорка компанії Standard One, вважає, що роль держави в цій схемі полягає не в безпосередньому будівництві, а в створенні сприятливих умов для приватного бізнесу, за яких він може вигідно зводити та управляти житловими комплексами. Авторка прогнозує, що в результаті цього виграють усі учасники: орендарі отримають розширений вибір якісного житла, інвестори – стабільний прибуток, а місто – новий фонд житла.

Раніше Politeka повідомляла, де можна знайти безпечне і дешеве житло.

Також Politeka повідомляла, в якому районі Львова можна знайти найдешевше житло.

Як інформувала Politeka, яка ціна оренди житла у Вінниці?