Готельна нерухомість у 2025 році: де спостерігається найбільша рентабельність і перспективи розвитку -- Delo.ua

Де найбільше будуватимуть готелі: прогноз на 2025-2030 роки

Третій рік війни на ринку готельної нерухомості в Україні у 2024 році закінчився з позитивними тенденціями.

У більшості ключових туристичних міст, таких як Київ, Одеса, Львів та Буковель, спостерігалося поступове зростання операційних показників готелів. Однак варто зазначити, що більшість закладів у цій галузі ще не повернулися до своїх показників, що були до війни.

Єдиним винятком стали лише об'єкти, що знаходяться в зоні Буковелю: тут прибутковість сягнула і навіть істотно перевищила свої рекордні показники за останні чотири роки.

Одним із ключових напрямків останніх років стало зведення прибуткової нерухомості.

У світлі цих обставин, в останні роки спостерігається значне підвищення активності забудовників у курортних зонах Карпат. Основна частина нових ініціатив стосується нерухомості, яка приносить прибуток, зокрема готелів, апарт-готелів та котеджних комплексів, що пропонуються на продаж.

У 2024 році на ринку відбулася важлива подія — старт реалізації амбітного проєкту зведення гірськолижного курорту GORO Mountain Resort. На величезній площі в 800 гектарів планується розміщення різноманітних готелів, а також розвитку рекреаційної та комерційної інфраструктури.

Протягом 2024 року динаміка попиту на засоби розміщення в Україні значно відрізнялася в залежності від конкретного регіону і віддаленості від активних воєнних дій.

Найвагоміше зростання туристичних зборів у доларовому еквіваленті за 2024 рік спостерігалося в Києві (+47% у порівнянні з попереднім роком), а також в Одеській (+53% р/р), Івано-Франківській (+48% р/р), Київській (+33% р/р), Вінницькій (+27% р/р) та Хмельницькій (+25% р/р) областях, згідно з даними Державного агентства з розвитку туризму.

Згідно з інформацією компанії EY, у 2024 році серед обласних центрів найзначніше підвищення попиту на ринку було зафіксовано в Києві та Одесі.

Відновлення бізнес-активності, проведення конференцій та інших подій сприяло збільшенню туристичних потоків і заповнюваності готелів у Києві. За підсумками року середня заповненість готелів столиці піднялася з 27% до 42%. Заповненість п'ятизіркових готелів наблизилася до показників 2021 року, досягнувши 38%.

Відновлення готельної індустрії в Одесі стало можливим завдяки відкриттю пляжів для відвідувачів. Це дало змогу реалізувати накопичений попит на морський відпочинок, який з’явився внаслідок обмежень на відвідування пляжів у 2022-2023 роках. Таку думку висловив Ростислав Хома, керівник консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні, в інтерв’ю для Delo.ua.

"Це позитивно вплинуло на операційні показники готелів у місті. У літній період 2024-го завантаженість готелів Одеси досягла 58%, що на 29 відсоткових пунктів вище показників 2023 року", - наголосив Ростислав Хома.

Дійсно, середньорічні показники заповнюваності одеських готелів залишаються на низькому рівні: у 2022-2023 роках цей показник становив лише 26-28%, тоді як у 2024 році він піднявся до 34%.

На Буковелі середня завантаженість готелів за підсумками 2024 року лишилася на рівні 2023-го - 56%. Водночас попит значно відрізнявся. Сприятливі погодні умови для гірськолижного відпочинку в січні-березні 2024 року призвели до зростання завантаженості готелів в холодний сезон із 45% в 2023 році до 59% в 2024 році.

У 2024 році у Львові відзначався зниження попиту на готельні послуги. Цей регіон виявився одним з небагатьох, де туристичні надходження показали негативну динаміку, зменшившись на 7% у порівнянні з попереднім роком. Середня завантаженість готелів знизилася з 54% у 2023 році до 49% у 2024 році.

"Основне просідання попиту на ринку Львова було зафіксовано в першій половині року. У період січня-червня завантаженість засобів розміщення у Львові становила всього 44% проти 52% зафіксованих в той же період 2023 року, тоді як в другій половині 2024 року залишалася на минулорічному рівні та становила 55%", - наголосив Ростислав Хома.

У загальному, найбільша частина готельної активності припала на перший квартал 2024 року, що дозволило компенсувати суттєве зниження попиту на розміщення в теплу пору року. Це стало наслідком посилення мобілізаційних заходів та часткової зміни попиту в бік інших регіонів, таких як Одеса та Київ. В результаті, за період з червня по вересень 2024 року, заповненість готелів у Буковелі склала 62%, що є зниженням у порівнянні з 77% у аналогічному періоді 2023 року.

У першому кварталі 2025 року спостерігалися значні зміни у заповнюваності готелів. Згідно з даними дослідження HotelMatrix, під час перших трьох місяців львівські готелі продемонстрували позитивну динаміку: у січні рівень Occupancy збільшився на 12% (47% у порівнянні з 35% у 2024 році), у лютому зростання склало ще 7%, а в березні додалося ще 4%.

Буковель продемонстрував вражаючі коливання: у січні рівень заповнюваності зріс на 8%, тоді як у березні він знизився на 13% — з 50% до 37%.

"Цей регіон має яскраво виражений сезонний характер, з піком активності в січні та різким спадом у березні. Тому важливо здійснювати ретельне планування міжсезонних пропозицій, таких як спеціальні пакети, акції на будні дні та інші привабливі пропозиції для залучення клієнтів у цей період," - зазначають у HotelMatrix.

Київ показав стабільне зростання готельного попиту: у січні на +6% ( 35% (2025-й) проти 29% (2024-й), у лютому +4% (42% проти 38%), у березні на +3%. "Попри скасування програм USAID, попит у столиці продовжує зростати. Це свідчить про відновлення бізнестуризму та конференційного сегмента", -- коментують у HotelMatrix.

Одеса продемонструвала обережне зростання та стабільність: в січні зафіксовано зростання на 6%, тоді як у лютому та березні показник залишився незмінним.

"Січень 2025 року став вдалим для всіх областей, оскільки всі показники заповнюваності зросли. Однак у лютому та березні спостерігалися регіональні відмінності: Київ і Львів продовжили демонструвати позитивну динаміку, в той час як Буковель потребує адаптацій у міжсезоння, а Одесі потрібен додатковий імпульс у зимово-весняний період", - зазначили в HotelMatrix.

У 2024 році столиця України, Київ, показала найзначніший ріст доходів від оренди готельних номерів.

Протягом року середня дохідність з номерів (RevPar) в столиці майже подвоїлася, піднявшись з $15 до $27. Це збільшення стало можливим завдяки тому, що середня вартість номерів (ADR) в готелях зросла на 15% у річному вимірі, а також завантаженість номерів зросла на 54% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

Завдяки підвищенню попиту на морський відпочинок, готелі Одеси демонструють значний приріст доходів. Хоча середня ціна номера залишилась на рівні $54, заповнюваність готелів зросла на 30% у річному обчисленні, що призвело до збільшення доходності номерів приблизно на 31% рік до року (з $14 до $19).

Рекордних за останні чотири роки показників дохідності досягли також готелі Буковелю. За підсумками 2024 року, середня дохідність номерів в регіоні досягла $72 (+18% р/р), що перевищує навіть довоєнні показники в столиці.

"У 2021 році дохідність номерів п'ятизіркових готелів Києва сягала $70. Таке збільшення було досягнуто за рахунок зростання вартості номерів на 13% р/р, при тому що завантаженість готелів в середньому по року залишилася на минулорічному рівні", - наголосив Ростислав Хома.

У Львові, одному з чотирьох міст, спостерігається зниження середньої вартості номерів на 4% в річному вимірі, а також скорочення завантаженості готелів на 8% порівняно з минулим роком. Внаслідок цих тенденцій, готелі в місті зазнали зниження доходності на 13%, досягнувши показника в $34.

Внаслідок війни, що триває вже більше трьох років, готельний сектор зазнав значних втрат, зокрема, втратив десятки об'єктів. Згідно з даними компанії EY, минулого року Україна втратила чотири готелі, розташовані в Києві, Харкові, Миколаєві та Кривому Розі, через обстріли. Крім того, у 2022-2023 роках ще 17 готелів зазнали пошкоджень, переважно в східних регіонах країни.

Однак наразі відсутні точні дані про загальну кількість готелів, які були знищені або зазнали ушкоджень в Україні.

Найбільші готелі, заявлені до введення в експлуатацію протягом 2025 року, розташовані у більш безпечних регіонах на заході України. В Івано-Франківській області номерний фонд збільшиться найбільше - на близько 600 номерів, в Одесі - на 300 номерів.

На думку фахівців, у найближчі роки девелопери продовжать розширювати свої горизонти в Карпатському регіоні. Зокрема, в 2024 році стартувала реалізація нового гірськолижного курорту GORO Mountain Resort, який розташований поблизу сіл Волосянка та Верхня Рожанка у Львівській області.

Окрім гірськолижної та рекреаційної інфраструктури, в новому проєкті обіцяють звести 25 готелів на 5 150 номерів впродовж наступних 15 років.

Одним із ключових напрямків останніх кількох років стало зведення прибуткової нерухомості, зокрема готелів, апарт-готелів та котеджних комплексів для продажу, в курортних зонах Карпат.

"Популярність таких проектів серед розробників обумовлена кількома чинниками. По-перше, підвищення показників ефективності готелів у Карпатах у період з 2021 по 2024 роки, а також значно нижчі ризики втрати майна в наслідок військових конфліктів. По-друге, можливість швидкого продажу номерів дозволяє девелоперам оперативно повернути інвестиції та досягти значно вищих рівнів прибутковості в порівнянні з традиційними готелями", - підкреслив Ростислав Хома.

Водночас за три роки війни посилився також і первинний ринок на Буковелі. Починаючи з 2022 року, на території курорту у 10 разів збільшилась кількість , розповів в коментарі Delo.ua СЕО консалтингової компанії Ritm group Олександр Лахтіонов.

За його словами, на даний момент розвиток рекреаційно-інвестиційної нерухомості в Карпатах знаходиться на початковому етапі.

"Карпати розпочалися з одного бугільного підйомника. Це була історія про два готелі та затишний ресторан, які мали гарну заповненість, але лише протягом двох зимових місяців, поки тримався сніг. Адже тоді не було ані комфорту, ані водойм, ані розваг, ані SPA-зон. Нині ж це безліч інвестиційних проектів, і саме під час війни виник запит на рекреаційно-інвестиційну нерухомість", - зазначає експерт.

Порівняно з довоєнним періодом, коли інвестиційні проєкти можна було порахувати на пальцях однієї руки, сьогодні бізнес будує близько 60 проєктів апарт-готелів та котеджних містечкок - це проєкти в активній фазі будівництва. Це зростанняу 10 разів - лише за час війни, наголосив Лахтіонов.

При цьому Лахтіонов вважає, що розвиток будівництва в Карпатах має великий потенціал не тільки на Буковелі. Про це свідчить медіанна завантаженість готелів, яка сьогодні складає 60%, а в найкращих об'єктах це 80-85%.

Усі гірськолижні курорти демонструють великий потенціал: крім Буковелю, до них належать Верховина, Славське, Драгобрат та Східниця.