Посередницька компанія "Твоє коло", що займається продажем земельних ділянок, формує завищені сподівання серед інвесторів, згідно з інформацією від ЗМІ.

Компанію "Твоє коло", що займається посередництвом у купівлі-продажу сільськогосподарських земель, піддають критиці за неналежні умови контрактів та нездійснені обіцянки щодо доходів. Це відбувається на тлі активних маркетингових кампаній, які мають на меті створити ілюзію підвищення ринкових цін на землю. Інформацію про це публікує видання Коротко.Про.

Засновники "Твого кола" постійно коментують в медіа, що прогнозують підвищення цін на земельні ділянки на 15-20% щорічно. Проте, насправді, з моменту старту ринку вартість землі зросла лише приблизно на 5% за рік.

У фахових колах вже тривалий час підкреслюють, що головна діяльність компанії "Твоє коло" (як, напевно, і багатьох інших подібних посередників) полягає в перепродажу земельних ділянок, які були придбані за зниженими цінами, з націнкою для недосвідчених інвесторів, при цьому стягуючи комісії за супровід угод. Такі висновки містяться в статті, що посилається на експертний аналіз роботи компанії.

Серед зауважень, які висловлюють аналітики, є критика "кабальних умов угод, що містять нереалістичні та фактично беззмістовні пункти щодо розірвання. Згідно з ними, угоду можна анулювати, попередивши компанію за 14 років (!)". "У випадку порушення умов контракту або наміру продати земельну ділянку без згоди компанії, інвестор ризикував би сплатити штраф у розмірі 30% від загальної вартості землі, а також додаткові відсотки (наприклад, 24% від офіційної орендної плати)", - зазначається в статті.

Друга проблема полягає в тому, що ціни на земельні ділянки у "Твого кола" значно перевищують ринкові. Автори одного з аналізів на каналі "Останній капіталіст" провели порівняння цін на аналогічні ділянки в різних сервісах і виявили, що "Твоє коло" встановлює ціни, які можуть бути на 30-40% вищими, ніж у конкурентів. Наприклад, у Вінницькій області земля, яка на інших платформах коштувала 76 000 грн за гектар, через "Твоє коло" продавалася за 109 000 грн за гектар. У Черкаській області зафіксовані ситуації, коли інші продавці пропонували ділянки за 160-170 тис. грн, в той час як "Твоє коло" за аналогічні об'єкти вимагало 201-202 тис. грн.

Згідно з інформацією в матеріалі, крім стандартної комісії, яка становить приблизно 8-12%, компанія може закладати свої інтереси в ціну землі, що купується інвестором. Додатково, фірма отримує 15% від зростання орендної плати та ще 15% від чистого прибутку під час продажу ділянки. Експерти вважають, що ця офіційна комісія є необґрунтованою, оскільки більшість послуг з "управління" є лише формальністю: земельні ділянки вже мають орендарів з діючими договорами, які тривають роками, і посередництво в даному випадку не є необхідним.

Згідно з оцінками фахівців, фактична річна дохідність, яка в оптимістичних умовах після врахування податків, витрат на нотаріальні послуги та комісій компанії, становить приблизно 11,5% у гривні, замість обіцяних 20-25%. Раніше компанія також могла запевняти інвесторів у гарантованій оренді, наприклад, не менше 14 000 грн. Однак у рамках діючих угод із аграріями реальна сума виплат може виявитися суттєво нижчою. Це викликало сумніви щодо можливого маніпулювання даними або ж збитковості такої бізнес-моделі для самої компанії, зазначають автори.

Четверте - це маніпуляції з самими продавцями. "Компанія укладає угоди доручення з власниками земельних ділянок (селянами), виплачуючи їм певну суму авансово, що фактично позбавляє їх можливості продати землю іншим покупцям. Існує безліч судових справ, де продавці намагаються скасувати ці доручення, оскільки вважають, що отримали несправедливу (занижену) ціну, а компанія в судовому порядку стягує з них подвійні суми або "втрачений прибуток", - йдеться в матеріалі.

Пʼятий закид - це ризики REIT-фондів, де інвестор купує не конкретну ділянку, а частку в фонді, "зібраному" з численних ділянок по всій території України. "Інвестори фондів не контролюють, яку саме землю купує фонд і за якими цінами. Є ризик, що фонд купує ділянки у афілійованих осіб за завищеними цінами. Крім того, офіційно задекларовані витрати на адміністрування фондів виглядають нереалістично малими для такого обсягу роботи, що може свідчити про приховування реальних витрат або доходів. Один з експертів прямо називає схему "пірамідою", де виплати або показники можуть базуватися на залученні нових коштів, а не на реальній ефективності агробізнесу", - додають у виданні.

На думку авторів, компанія "Твоє коло" розробила бізнес-модель, в якій основний прибуток отримує посередник. Це відбувається завдяки високим початковим цінам і заплутаним юридичним нюансам. Інвестор же внаслідок цього отримує активи з низькою ліквідністю та прибутковістю, що нижча за ринкову. Крім того, існує значна ймовірність, що компанія співпрацює лише з "підконтрольними" нотаріусами та оцінювачами, які працюють на її користь, а не на користь інвесторів. Це може призвести до завищення вартості активів або відсутності прозорості в юридичних процесах.

Якщо ви виявили помилку в написанні, будь ласка, повідомте нам.