Посередник у сфері продажу земельних ділянок формує завищені сподівання у інвесторів, згідно з інформацією засобів масової інформації.

Учасники ринку висловлюють нарікання на компанію-посередника "Твоє коло", що займається купівлею-продажем земель сільськогосподарського призначення. Зокрема, йдеться про несприятливі умови договорів та перебільшені обіцянки щодо доходів, які супроводжуються активними маркетинговими кампаніями, що створюють ілюзію зростання цін на землю. Цю інформацію опублікувало видання "Коротко.Про".

Як пише видання, засновники "Твого кола" регулярно виступають в ЗМІ із заявами про постійне очікування зростання цін на землю на 15-20% на рік, в той час як реальне збільшення вартості ділянок з моменту запровадження ринку склало всього близько 5% річних.

"В експертному середовищі вже тривалий час обговорюють, що головна діяльність посередників полягає в купівлі земельних ділянок за низькими цінами і їх подальшій перепродажі недосвідченим інвесторам за значно завищеними ставками, а також з нарахуванням комісій за супровід угод", - зазначається в статті.

Серед зауважень, які висловлюють аналітики, є такі: "умови контрактів, що можна охарактеризувати як кабальні, містили нереалістичні та практично безцінні з правової точки зору пункти про розірвання. Згідно з цими умовами, угоду можна було анулювати лише за 14 років (!) попередження компанії".

Як пише "Коротко.Про", друга претензія -- ціни на землю суттєво вище ринку. Автори одного із розборів на каналі "Останній капіталіст" порівнювали ціни на однакові ділянки в різних сервісах і виявили, що "Твоє коло" пропонує землю за ціною, яка може бути на 30-40% вищою, ніж в інших компаніях.

Наприклад, у Вінницькій області земля, яка на інших платформах оцінювалася в 76 000 грн за гектар, на "Твоє коло" продавалася за 109 000 грн за гектар. У Черкаській області зафіксовані випадки, коли інші посередники пропонували земельні ділянки за ціною 160-170 тисяч грн, тоді як "Твоє коло" виставляло ці ж об'єкти за 201-202 тисячі грн. Окрім стандартної комісії (близько 8-12%), компанія може враховувати свої інтереси у вартості землі, яку набуває інвестор. Додатково, компанія отримує 15% від збільшення орендної плати та 15% від чистого прибутку при продажу ділянки. При цьому, експерти вважають, що офіційна комісія є невиправданою, адже більшість послуг з "управління" є штучними: земля вже має орендарів з договорами, які діють роками, і участь посередника в цьому процесі не є необхідною, -- зазначає "Коротко.Про".

Крім того, як зазначено в матеріалі, за підрахунками експертів, замість рекламованих 20-25% річних, реальна дохідність у сприятливому сценарії після вирахування всіх податків, послуг нотаріусів та комісій компанії становить близько 11,5% у гривні.

"Компанія укладає з власниками землі (селянами) договори доручення, виплачуючи їм певну суму авансом, що фактично позбавляє їх права продати землю будь-кому іншому. Існують десятки судових справ, де продавці намагаються анулювати ці доручення, оскільки вважають, що їм заплатили несправедливу (занижену) ціну, а компанія через суд стягує з них подвійні суми або "неотриману вигоду"", -- пише "Коротко.Про".

"Коротко.Про" підкреслює також ризики, пов'язані з REIT-фондами, в рамках яких інвестор не набуває конкретну земельну ділянку, а стає власником частки фонду, що складається з численних ділянок, розташованих по всій Україні.

Інвестори фондів не мають можливості контролювати, які саме земельні ділянки придбає фонд і за якими цінами. Існує ймовірність, що фонд купує території у пов’язаних осіб за завищеними тарифами. Один із спеціалістів відкрито характеризує цю схему як "піраміду", де виплати або показники можуть ґрунтуватися на залученні нових інвестицій, а не на реальних результатах агробізнесу, -- зазначає видання "Коротко.Про".

У статті "Коротко.Про" вказується, що, можливо, компанія "Твоє коло" розробила модель, в якій основний дохід отримує посередник, використовуючи високі початкові ціни та заплутані юридичні нюанси. У той же час, інвестор отримує актив з обмеженою ліквідністю та доходом, що не досягає ринкових показників.